规划新建型未来社区:土地“带方案”出让后的建设之路

浙江省首批未来社区“杭州云帆未来社区”

调研报告

为深入贯彻习近平总书记考察浙江、杭州时的重要讲话精神,认真落实省委十四届七次全会决策部署和市委十二届九次全体(扩大)会议关于做强做优城市大脑打造全国新型城市建设“重要窗口”的决定,自2020年4月10日起,省级重点智库“杭州城研中心浙江省城市治理研究中心”联合中国人工智能产业发展联盟(AIIA)、中国电建集团华东勘测设计研究院、都市快报等主办单位,面向全国公开征集城市社区智慧治理优秀案例,由AIIA智慧城市产业委承办。

 

 

社区是城市的基本单位,更是城市居民凝聚力体现和幸福感提升的重要场所,而未来社区更是一个科学规划、精心布局、智慧先进的生活空间,是让城市发展更现代、人民生活更美好的承载平台。为进一步规范土地开发建设质量,提升城市品质,部分城市先后开展了土地“带方案”出让建设用地使用权的模式探索。在为期半年的评选阶段,主办方共收到省内外参评案例80多个,经初选、初评、会评和网络投票、主办方审定,最终评选出了“城市社区智慧治理十佳案例”,并在2020年10月10日举行的(第五届)中国(杭州)智慧城市暨人工智能产业峰会为获奖单位颁奖。

 

为进一步推广获奖单位的好做法、好经验、好模式,AIIA智慧产业委、杭州城研中心城市学研究处一行赴杭州市钱塘区云帆未来社区调研,了解规划新建型未来社区建设情况,并宣传推介中国人工智能产业发展联盟(AIIA)与杭州城研中心(浙江省城市治理研究中心)等单位联合主办的城市社区智慧治理优秀案例评选活动。

 

 

 

一、何谓土地“带方案”出让?

 

所谓土地“带方案”出让,即土地出让前,政府将城市设计、建设工程方案、功能运营、基础设施建设要求等相关条件予以明确,作为土地出让的前提条件,纳入土地出让合同;受让人在取得土地后,必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营,落实相关的条件和要求。

 

根据所带方案的不同,土地带方案出让可分为带城市设计方案、带建设工程设计方案、带基础设施条件、带功能运营要求四种类型。带方案出让,可以有效提升城市建设品质,提高土地利用综合效益。

 

 

二、云帆未来社区基本概况

 

云帆社区规划建设情况

直挂云帆济沧海,云帆未来社区地处杭州市钱塘区,这里是杭州市距离钱塘江入海口和杭州湾最近的区域。在杭州市7个入选浙江省“首批未来社区”试点项目中,云帆未来社区第一个亮相,其规划单元50公顷,实施单元22.25公顷,建筑面积85.9万平方米,容积率2.64,项目总投资101亿元。项目位于钱塘区核心功能拓展轴与城市服务带交汇处,有望打造成为区域次级TOD中心,特别是依托规划中的杭州东部门户枢纽“铁路钱塘站”及毗邻杭州萧山国际机场的综合交通优势,具备构建产业升级+未来社区营造两大内涵的潜力。

 

云帆未来社区以“智扬云帆 创享钱塘”为核心理念,打造“绿色集约、和睦共治、智慧共享、全龄共乐、产城共荣” 的特色未来社区典范。坚持世界眼光和国际标准,以国际化视野,高标准实现 “产、学、城”一体化,成为全省“引导关键企业、激活科研院所、吸引智造人才”的重要示范窗口。在适度降低用地成本的同时,约束土地受让,聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标,落实未来社区建设标准,推动以九大场景创新为重点的集成系统真正落地。

 

人本化:通过TOD复合化交通系统以集中邻里中心,地下商业,创业办公;构建5分钟、10分钟生活配套全覆盖以及30分钟社区快递到家的便捷生活圈;通过办公空间与多种类人才住宅、人才专项租赁住房、服务公寓的无缝衔接,打造宜居宜业、便居便业的综合空间,吸引固化人才;提供创意会客厅、共享图书馆、多功能厅、社区客厅、影厅、运动场馆、文体娱乐、社区俱乐部等设施,打造围垦文化广场,为社区组织文化体验活动、传播新兴的文化理念提供硬件支撑。

 

生态化:设置零能耗未来社区体验馆,打造近零能耗建筑示范,实现建筑综合节能率大于60%,建筑本体节能率大于20%,可再生能源利用率大于10%。倡导应用装配式建筑技术与绿色建材,居住建筑装配率达50%以上,公共建筑装配率达60%以上;设置多种类型的绿化系统,公共建筑及住宅建筑设置太阳能光伏系统,制定生活垃圾分类制度及体系,采取“互联网+可追溯”垃圾分类管理,促进垃圾分类和资源回收体系“两网融合”,提高垃圾资源化利用率。

 

数字化:设计公共安全系统、建筑设备管理系统、信息设施系统、信息化应用系统、智能化集成体5大系统,细分为50个子系统,支撑数字化未来社区。结合九大场景的智能化应用需求,建立智慧未来社区平台,设置一个总控中心。推行无接触管理。集约整合系统前端设备,不断提高系统AI化。以CIM为基础,BIM为核心,深度融合GSD数据以及IoT物联网数据,进行数据共享服务,并整合基于建筑空间和位置信息的时空大数据平台,为各应用系统提供三维可视化数字底板共享服务。

 

作为一座融入TOD4.0理念打造的项目,云帆未来社区以地铁七号线塘新线站为核心,配以周边公交、主干道等,构筑高效出行网络体系,并通过交通路网及天桥连廊将轨道交通、地下商业、邻里中心、办公创业、生活住宅等多维度场景空间无缝衔接,结合社区慢行系统、花园式集合入口,社区内部通勤车辆、智慧物流服务集成系统等,形成城市公共空间向社区内部的延伸与渗透开放性空间。

 

 

云帆未来社区“带方案”出让的土地开发模式

为加强未来社区建设工作的统筹协调,在浙江省、市政府的领导下,由区政府、区发改委等部门组建未来社区建设试点工作专班,制定重点工作事项清单,专班推进政策处理,协调解决问题。

 

一方面,云帆社区中央位置设置了全景示范区,整个示范区从东面地铁站口到未来社区体验馆的主动线,通过景观空间变化和艺术小品反映了从历史到未来的进程,通过提前体验未来社区生活,对社区建设成果进行评价、改善。

 

另一方面,云帆未来社区通过运营团队在前期规划阶段的顶层设计、中期建筑阶段的优化建议、后期试运营阶段的迭代修正,让运营参与到社区全生命周期开发中,对九大场景的规划建设提出可持续运营发展的具体想法。

 

 

 

三、“带方案”出让的未来社区建设前景

 

2019年至今的两年时间里,浙江未来社区建设技术指标体系已趋成熟,试点改革已有相当成果积累。为加快推进未来社区理念、标准模式应用,浙江省有关部门决定在2021年开展未来社区创建工作,努力把未来社区打造成为品质生活的幸福社区、城市有机更新的生动实践、共同富裕的“美好家园”。

 

根据不同社区的实际情况,未来社区创建主要分为整合提升类、拆改结合类、全拆重建类、规划新建类和全域类等类型。其中,整合提升类和拆改结合类为2021年创建工作的重点。其中,规划新建类未来社区主要是依托省重大发展平台,优先在人口集聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间复合开发禀赋好的城市发展核心区中,开展规划新建类创建。

 

云帆未来社区土地“带方案”公开出让,包含九大场景系统设计要求及可持续运营要求等内容,通过强化履约管理,将未来社区约束性指标及建设运营要求转化为协议条款,约束土地受让人全面落实九大场景。

 

“带方案”出让的未来社区会根据试点相关要求进行运营情况验收,若未能通过验收,存在终止协议无条件退出运营风险,并可能作为不良记录公共信用平台,进一步确保未来社区建设不偏离初衷。继续探索“带方案”出让研究,聚焦履约协议条款优化,重点在房价管控、约束性指标落实、可持续运营等方面抓好落实,确保居民搬得进、住得好。

 

审核:李明超

作者:姚远 刘延朝

文章来源: 城市怎么办